第2回セミナーレポート

「不適格マンション問題」セミナーに参加して 

折田弁護士の講演「地震とマンション復旧」のまとめ

配布講演資料「不適格マンション管理組合懇談会セミナーレジュメ　管理組合の合意形成」
（A4 5枚、裏表印刷計9頁）

１． マンションに関わることは専門性が高く、マンション政策を行うための基礎的知識・考え方などの知識が必要であるが、国土交通省は豊富に保持しているが、地方自治体では不十分であり、このことが地方自治体の政策のちぐはぐさを引き起こしている。

２．マンション購入では、購入者は、区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）と呼ばれ、区分所有者は、（１）管理組合の一員になる（強制）、（２）管理組合を通じて、そのマンションの維持管理を行う義務を負うことなど、一軒家の購入の場合と異なり、その専門性・特殊性の知識・理解が必要である。

３．つまり区分所有者は、個人（私人）として動くことは出来なくて、管理組合の一員として、管理組合を通じて動かねばならないので、区分所有者間の「合意」ということが極めて重要になる。

４．管理組合的「合意」には、３種類ある。それらは、（１）普通決議（過半数）、（２）特別決議（３／４）、（３）加重特別決議（４／５）である。これらは、審議事項の内容の軽いか重いかによりどの決議によるかが変わる。例えば、建て替えるかどうかを決めるには、（３）の加重決議であり、区分所有者の４／５の賛成による意志決定をせねばならない。

５．建て替えの資金について阪神大震災の場合は、１戸平均２１７０万円であり、撤去費用などは、国が出しているので、現在では、1戸平均２５００万円〜２７００万円はかかるであろう。

６．マンションの老朽化は、そこに住んでいる人々の老化をも意味するので、一般にこれだけの負担に耐えられるだろうか。

７．平成14年現在までの建て替え事例81から判断すると、容積率に余裕がある場合のみ建て替え可能である（当日配布資料の「○資料Ｃ　既往のマンション建て替え実現事例」表）。（注１）

８．区分所有者は多様であり、その調整に手間がかかり、建て替えには、５年〜１０年かかる。

９．今後は、老朽化を防ぐ方向で考えていく必要があり、そのための資金援助、相談窓口、NPO法人、情報提供サービスなどを京都市は行っていく必要がある。

安孫子和子議員の講演「不適格マンション問題にどう取り組むか」まとめ

１．新景観政策は，京都市の魅力を高めるものであるから、民主党は総論として賛成した。

２．しかし、そのために、突然既存不適格のマンションに暮らすようになって資産価値の下落を心配しなくてはならない人々や、新たな風致地区や景観地区に編入されて家の建て替えが難しくなる人々、あるいは一連の規制強化で営業がやりにくくなる不動産，建設，広告業界など関連業界で不利益を被る人々など痛みを押し付けられる多数の市民が出るわけであり、既存不適格マンションの建て替えなどへの対策として、合意形成、資金確保などの課題を総合的に解決するため専門知識を持ったアドバイザー派遣制度や建て替え資金の低利融資制度など必要な支援策を平成19年度予算に盛り込んで、規制強化だけではなく総合的な政策パッケージを市長が提案している。これらを活用されることを希望する。（注２）

３．それに加えて、良好な維持管理されることが資産価値の下落をやわらげるので、生活の場として、いかに持続するかが重要である。

４．建て替える際の現有戸数を確保できない場合には、分散して、別の場所に建てることも考えられる。

５．区分所有者は多様であるので、管理組合が統一的に動かれることが大事である。

６．京都の景観は、世界に誇るものであり、京都市民だけでなく、全国民にとっても価値があるので、その景観を維持するためには、全国的、国家的支援、誘導的制度を作る必要がある。

７．優良建築物補助制度など国家予算レベルの活用も考えるべきである。

８．現時点では、建て替えの必要なものはほとんどないが、２０年〜３０年後の老朽化に備えて、早い段階から取り組みを始めねばならない。

９．その際、管理組合の合意形成が重要であり、マンション内だけでなく、その地区における良好なコミュニティの形成が大事である。

１０．管理組合を通しての、行政との折衝が肝要である。

１１．マンション住民と周辺住民とのあつれきもあるので、意思疎通をはかり、地域が一丸となり、地区計画制度を活用して、学区単位のまちづくり（例えば、本能寺地区、明倫地区では既に実施）を考えていく。

１２．マンション問題の取り組みは、大きく考え、一つの町と考え、良好な環境を作り上げることが、資産価値を上げる。

１３．条例による不適格に該当するマンション名の公開・公表については、管理組合から、市に要望があれば、出すとのことである。

１４．突然の震災で被害を受けた時の現状回復については、状況に応じて特別法で、元の戸数を確保できると政策官から聞いている。（会場からの質問への答え）（追って、さらに正確なことを知らせるとのこと）
 

（注１） 配付資料中の表「既往の建替え実現事例リスト」は、下記からダウンロード可

マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル（案）３／３（PDF形式）
　http://www-vip.mlit.go.jp/kisha/pubcom/pubcom142/pubcom142_3.pdf
　PDF頁9〜10(表示77、78頁)

なお、このPDF頁までの道筋は、国土交通省ホームページから下記のように辿れる。

　（１）国土交通省ホームページへようこそ！
　http://www.mlit.go.jp/

　（２）報道発表資料
　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/kisha.html

　（３）報道発表資料
　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/kisha.html

　（４）パブリックコメント（意見公募手続等及びその他の意見募集）
　http://www.mlit.go.jp/pubcom/public.html

　（５）平成１４年パブリックコメント（規制の制定又は改廃に係る意見提出手続）
　http://www.mlit.go.jp/pubcom/02/pubcom.html

　（６）マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル（案）及びマンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル（案）に対するパブリックコメントの募集について
　http://www.mlit.go.jp/pubcom/02/pubcomt142_.html

（注２）

市議会議事録は、年月日と質問者、答弁者などの名前がわかると、京都市の下記の頁から、発言内容を見ることが出来る。この場合は、平成19年2月27日である。
　http://www.city.kyoto.jp/shikai/kaigi/ka_index.html

以下は、民主党市会議員宇都宮壮一氏の質問とそれに対する市長、都市計画局長の答弁である。（宇都宮質問、市長・都市計画局長答弁は、新景観政策の部分のみを抜粋）

◎民主党市会議員宇都宮壮一氏質問
　 こちらをクリック
◎市長答弁は、P.321
◎都市計画局長（大島仁）答弁は、P.323

2007年10月7日（日）
不適格マンション管理組合懇談会
個人会員　谷口

　　　
講演する折田弁護士　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　講演する民主党　安孫子市会議員